Na co zwrócić uwagę kupując dom z rynku wtórnego?
1. Kto ma prawo własności zbywanej nieruchomości?
W pierwszej kolejności musimy ustalić, czy właściciel domu ma do niego pełne prawa. Do weryfikacji musimy poprosić sprzedającego o przedstawienie dokumentów, które potwierdzają własność nieruchomości. Może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości lub akt notarialny, który potwierdza nabycie nieruchomości w spadku. Ewentualnie możemy poprosić o numer księgi wieczystej. Kiedy już go uzyskaniu możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości we właściwym dla lokalizacji Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, a także w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.
W księdze wieczystej znajdziemy informacje dotyczące miejsca położenia nieruchomości, powierzchni oraz dane właściciela.
2. Jak sprawdzić czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich?
Kolejną kluczową kwestiom jest sprawdzenie, czy osoby trzecie nie mają praw do nieruchomości. W tym celu również możemy to sprawdzić po numerze księgi wieczystej. Otrzymamy wtedy odpowiedź czy inne osoby nie mają prawa do korzystania z domu. Szczególnie należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Obciążenia ujawniane są w dziale III księgi wieczystej.
Warto zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością przejazdu lub przechodu.
Należy zwrócić uwagę czy w domu nikt nie jest zameldowany. W tym celu właściciel powinien przedstawić zaświadczenie o braku zameldowania.
Dodatkowo jeśli nieruchomość była wynajmowana, wszelkie umowy najmu powinny zostać rozwiązane. Najbezpieczniej również, żeby najemcy opuścili zajmowaną nieruchomość.
3. Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką?
Kupujący powinien również sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i tu z pomocą po raz kolejny przychodzi nam znajomość numeru księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Hipoteki ujawniane są w dziale IV księgi wieczystej.
4. Czy nieruchomość nie jest zadłużona?
Właściciel nieruchomości powinien też wykazać, że nie ma nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z domem.
Warto sprawdzić, czy w nieruchomości nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza. Możemy to zrobić za pomocą Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży domu. Powinien również na nasze żądanie przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu w płatnościach ZUS oraz US.
5. Czy nieruchomość posiada wady fizyczne?
Warto również zainteresować się historią domu. Dowiedzieć się, dlaczego zostaje wystawiony na sprzedaż, czy był remontowany i z jakich powodów. Warto zapoznać się ze stanem technicznym domu: instalacje, stan podłóg, stolarki okiennej, dachu, a także zweryfikować obecność wilgoci bądź insektów.
6. Czy nieruchomość została wybudowana zgodnie z prawem?
Warto sprawdzić, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem, a więc z pozwoleniem na budowę oraz projektem. Należy poprosić właściciela, aby przedstawił nam takie dokumenty jak: decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy oraz projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej.
7. Jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego?
Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, aby wiedzieć, czy w przyszłości nie powstanie obok np. droga szybkiego ruchu lub uciążliwy zakład produkcyjny.
Miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w urzędzie gminy.
Uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest również zasadne w sytuacji, gdy chcemy np. przebudować budynek. Może się okazać, że są ograniczenia co do wysokości zabudowy, a nawet – kolorystyki.
Jeżeli działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania, to musimy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy, albo sami o nią wystąpić.
